▶ 하자처리 방법
입주자대표회의는 공동주택의 관리주체로서 사업주체의 하자보수책임기간 내에 하자가 발생한 때에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구하여야 하며, 또한 사업주체가 3일 이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획서에 대하여 적정성 여부를 검토하여 사용성 ·기능성, 미관성, 안전성 등의 결함이 있는지를 확인하고 하자보수를 이행하도록 하여 안전하고 쾌적한 주거환경이 되도록 관리주체로서의 역할을 다하여야 한다.
입주자대표회의의 구성은 공동주택관리령 제10조(입주자대표회의 구성)의 규정에 의거 입주자 등이 과반수가 입주한 때에는 조기(6개월 이내)에 입주자대표회의를 구성하는 것이 하자 및 부실공사 관리라는 측면에서 효율적이라 하겠다.
입주자대표회의는 관리주체로서 사업주체로부터 공동주택 등의 관리에 필요한 제반사항 설계도서, 장비내역, 장기수선계획, 회계, 안전관리관계서류 등을 인수하여 목적물이 사업계획승인조건 대로 시공되었는지 조사 분석하여 하자 및 부실공사를 색출하여야 하다. 하자 및 부실공사가 발생한 때에는 즉시 사업주체에게 하자보수를 요구하여 소유권자로서의 권리를 행사할 수 있도록 그 역할을 다하여야 한다. 따라서 입주자대표회의의 역할의 중요성은 더욱 중요시되고 있다.
※ 공동주택에서 하자가 발생한 경우 하자처리 방법은 공법상의 하자처리 방법과 사법상의 하자처리 방법이 있다.
◑ 공법이란?
공법이란 행정주체와 개인간의 법률관계를 규정한 법으로서 권력적 지배, 복종관계, 공익추구, 국가적, 정치적 규율 등을 말한다. 구속력은 강제성이며 관계법으로는 헌법 ·형법 ·행정법 ·국토이용관리법 ·도시계획법 ·건축법 ·산림법 ·농지법 ·도시계발법 ·도시재개발법 ·주택건설촉진법 등이 있다.
공법상의 하자처리 절차는 주택건설촉진법 제38조제14항(건축법 제8조 규정에 의해 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건설한 건축주를 포함한다.) 제15항, 제16항에 의거 대통령이 정한 공동주택관리령 제16조 이하 사업주체의 하자보수의무 이행과 관련한 하자보수절차를 말한다.
◑ 사법이란?
사법이란 사인과 사인간의 법률관계를 규율하는 법으로서 사익적, 평등적 규율, 사인상호간의 이익조정을 규율하는 법이다. 구속력은 임의성이며 관계법으로는 민법과 민사특별법(주택임대차보호법 ·가등기담보등에관한법률 ·집합건물소유및관리에관한법률 등) 등이 있다.
사법상의 하자처리 절차는 사업주체가 하자보수책임기간 내에 하자보수 의무 이행을 하지 아니한 때에 민법 제667조 내지 제671조 수급인의 담보책임에 관한 법률에 의거 하자보수에 소요되는 하자보수비용을 민사소송법 절차에 따라 손해배상청구소송을 제기하는 것을 말한다.